Журнал "Управление многоквартирным домом", № 01, 2013
Автор: Ю.В. Павленков, генеральный директор НП ЭУН “Индустрия Сервейинг”, член Комитета ТПП РФ по предпринимательству в сфере экономики недвижимости

В капитальном ремонте нуждаются не столько крыши и трубы, сколько жилищное и тарифное регулирование, структура отраслевых отношений и система ответственности администраций всех уровней.

ОСНОВА НЕУДАЧ В ЖИЛИЩНОЙ И КОММУНАЛЬНОЙ СФЕРЕ

Федеральная администрация в лице Президента РФ В.В. Путина чистосердечно признала: преобразования в ЖКХ в очередной раз не состоялись. Для специалистов и потребителей жилищно-коммунальных услуг едва ли это стало откровением.

Как собственно и то, что “всякие возможные конторы и прикормленные фирмы в единичном экземпляре существуют на рынке и напрямую финансируются из муниципальных бюджетов, никого другого туда не допускают, это такой мини-монополизм муниципальный, он убивает всю эту систему на корню, потому что поднимает издержки и не улучшает качество обслуживания”*.

С такой оценкой трудно не согласиться.

Но только ли муниципальный “мини-монополизм” убивает систему на корню? Попробуем взглянуть на проблемы шире и ответить на вопрос, что же лежит в основе неудач в жилищной и коммунальной сферах.

Да, убивает монополизм, но не только и не столько муниципальный. В несопоставимо бóльших масштабах убивают монополизм и злоупотребления доминирующим положением на товарных рынках коммунальных ресурсов, напрямую зависящих от диктата естественных монополий. Он действительно убивает любые ростки конкуренции и малого предпринимательства, препятствует росту доходов домохозяйств и развитию товарных рынков жилищных и коммунальных услуг, лишает жилищные и ремонтные организации экономической самодостаточности в содержании жилых объектов. И носит он (монополизм производителей коммунальных ресурсов и естественных монополий) характер, главным образом, меж- и надрегиональный.

А муниципалитеты лишь транслируют практику “старших братьев” на свой уровень.

Противоречия и несоответствия норм жилищного, гражданского, регистрационного и налогового законодательства. Во что стране обходятся законодательные несуразицы, например, Жилищного кодекса, устанавливающие в качестве целей управления имуществом многоквартирного дома (МКД) относительные, неизмеримые и недостижимые категории в виде “комфортных и безопасных условий проживания” вместо экономических (стоимостных) показателей и характеристик объектов недвижимости? Или допущение в едином понятийном и смысловом ряду несопоставимых способов и институтов управления общим имуществом с различными и даже противоположными целями и задачами (непосредственное управление – жилищное объединение – управляющая организация)? Или допустимость заключения договора гражданско-правового характера (договора управления МКД) при неустановленном предмете договора (отсутствии объекта управления в виде зарегистрированного земельно-имущественного комплекса с фиксированной долей муниципального имущества)?

Объемы “выпадающих” доходов муниципалитетов, потерь предпринимателей и домохозяйств в результате этих и других законодательных нелепостей не способен оценить ни один квалифицированный специалист.

Понятийные, физические и социально-экономические перекосы тарифного регулирования.Установленная нормами тарифного регулирования необъяснимая с физической и экономической точек зрения трансформация коммунального ресурса в коммунальную услугу на границе МКД (у т. н. исполнителя коммунальных услуг) порождает, по экспертным оценкам, искажения и потери в экономике регионов в масштабах, сравнимых с объемами ежегодных амортизационных отчислений на основные производственные фонды коммунальных предприятий.

В соответствии с Федеральным законом от 30.12.2004 № 210-ФЗ “Об основах регулирования тарифов организаций коммунального комплекса” (в ред. от 18.07.2011, Федеральный закон № 210-ФЗ) в жилищном секторе потребители товаров и услуг организаций в сфере электро-, тепло-, водоснабжения, водоотведения, утилизации твердых бытовых отходов – жилищные объединения, управляющие организации приобретают указанные товары для предоставления коммунальных услуг (?) лицам, пользующимся помещениями в данном МКД. По какой-то причине теплоснабжающие организации исключены из числа организаций коммунального комплекса (ст. 2 Федерального закона № 210-ФЗ). А их деятельность по оказанию услуг теплоснабжения регулируется самостоятельным Федеральным законом от 27.07.2011 № 190-ФЗ “О теплоснабжении”.

Однако это не отменило принципиального искажения процесса, абсурдного по своей природе и выраженного в перепродаже жилищной организацией результатов деятельности, не имеющих материального выражения, к тому же не являющихся объектом налогообложения (коммунальные ресурсы не являются объектом гражданских прав (ст. 128 ГК РФ) и объектом налогообложения (п. 1 ст. 39 НК РФ)).

Смешением понятий “коммунальный ресурс” и “коммунальная услуга”, по мнению специалистов, изобретатели несуществующей “конвертации” реализовали интересы организаций коммунального комплекса и тем самым продолжают наносить непоправимый ущерб жилищным организациям и потребителям жилищно-коммунальных услуг.

Безапелляционные и экономически необоснованные приоритеты в соответствии с правилами предоставления коммунальных услуг, другими нормативными положениями и сложившимися административными традициями в пользу организаций коммунального комплекса по отношению к жилищным организациям и объединениям собственников обрекают последних функционировать в непрерывном предбанкротном состоянии.

Пока особенности национального тарифного регулирования воспроизводят очевидный стоимостной диспаритет в региональных товарных группах жилищных и коммунальных услуг в пользу организаций коммунального комплекса (и естественных монополий) с пропорциями в структуре платы за жилищные и коммунальные услуги 17 к 83%, будет происходить нарастающая деградация, в первую очередь многострадального многоквартирного жилищного фонда.

Таким образом, законодательно и административно поощряемое “ресурсное проедание” потенциала развития препятствует накоплениям не только на комплексное перевооружение (капитальный ремонт и энергоэффективную модернизацию), но и на поддержание базовых потребительских характеристик объектов жилой недвижимости.

Система экономических отношений (бюджетного и социального регулирования) в муниципальном образовании. За 20 лет федеральной администрации не удалось отыскать работоспособную форму исполнения своих обязательств по капитальному ремонту бывшего госимущества ни в одном из существующих в международной практике виде.

Сегодня, когда техническое состояние МКД достигло критического уровня, федеральный законодатель предлагает “не-до-собственникам” жилья самим “сброситься” на ремонт незарегистрированного в государственном реестре прав собственности, а значит, не принадлежащего им общего имущества МКД. Да еще и без финансового участия национальной казны и в принудительном порядке.

Усугубляет ситуацию состояние налоговой базы муниципальных образований, которая должна была наполняться за счет полноценного налога на недвижимость и в силу отсутствия механизмов регулирования, публичных правил, процедур и инфраструктуры регистрации земельно-имущественных прав общего имущества МКД за 20 лет также не реализована. В отсутствие ресурсной базы для развития недвижимого имущества у муниципальных образований и большинства региональных бюджетов на их прямое софинансирование капитальных ремонтов МКД также вряд ли можно рассчитывать.

Предлагаемая на федеральном уровне принципиальная схема (в виде накопительной системы) капитального ремонта МКД в масштабах регионов, по единодушному мнению большинства региональных и отраслевых экспертов (да и при поддержке некоторых региональных руководителей), с учетом экономического состояния собственников не способна решить задачу комплексной энергоэффективной модернизации МКД. Для ее запуска в постоянном режиме в соизмеримых с потребностями объемах нужны иные механизмы, основанные не на рискованных формах аккумулирования средств собственников на счетах регионального фонда или домовых счетах, а на единовременных инвестиционных вложениях в комплексную энергоэффективную модернизацию объектов жилой недвижимости с использованием имеющихся и новых инвестиционно-финансовых инструментов.

Свою лепту в торможение развития рынка сервейинговых услуг (комплексного развития объектов недвижимости) вносит традиционное вмешательство государства и муниципалитетов в деятельность жилищных организаций, в первую очередь путем искусственного (политического) ограничения роста оплаты жилищных услуг при попустительстве росту коммунальных услуг (ресурсов).

Кроме того, эксперты признают, что пока не реализован механизм публичного и достоверного учета социальных льгот и субсидий на жилищно-коммунальные услуги потребителей, действительно нуждающихся в поддержке государства, качественных изменений в развитии сферы управления жилой недвижимостью не произойдет. . . .

Источник http://www.gkh.ru/
ПОЛНОСТЬЮ текст статьи можно прочитать в январском номере журнала "Управление многоквартирным домом"