В Минске 09 ноября 2016 состоялась 8-ая Международная конференция МАМН «Инициативы по созданию системы подготовки и переподготовки управляющих жилой недвижимостью и системы информирования собственников жилья». Конференция была подготовлена в рамках проекта "На пути к реформам жилищного сектора: повышение потенциала объединений собственников жилья в Азербайджане, Беларуси, Грузии, Молдове и Украине".

Конференция прошла в Международном образовательном центре имени Й.Рау по адресу проспект газеты "Правда", 11. Организаторы семинара – Международная ассоциация менеджмента недвижимости, МОО "Экопроект", Белорусский государственный технологический университет, Инициатива «Жилищное хозяйство в Восточной Европе» (ИВО), г. Берлин (Германия).

Международная ассоциация менеджмента недвижимости (МАМН) и ее партнеры за прошлые годы предприняли ряд инициатив, направленных на поддержку актеров в сфере управления недвижимостью. Были проведены семинары, разработана настольная книга по информированию собственников жилья, а также предложения по учебным программам для обучения управляющих. Это было сделано в сотрудничестве с собственниками жилья, товариществами собственников, гражданскими инициативами, частными сервис-компаниями, государственными предприятиями жилищно-коммунального хозяйства и образовательными учреждениями. МАМН видит себя в роли своеобразного моста, связывающего управляющих жильём и государственные органы.

Проанализировав полученный опыт, МАМН предлагает объединить отдельные элементы повышения профессионализма в сфере управления жильем и создать целостную систему для подготовки управляющих недвижимостью и информирования собственников жилья. VIII Международная конференция МАМН является отправной точкой на этом пути. Для достижения этих целей большое значение имеет международный обмен опытом среди управляющих и их организаций.

Об этом говорил в своём вступительном слове председатель правления МАМН Вернер Меркель, который и открыл конференцию. Посол ФРГ в Республике Беларусь Петер Деттмар подтвердил актуальность работы МАМН и её партнёров в указанном направлении - создании профессионального управления жилой недвижимостью, и пообещал поддержку таким начинаниям. Заместитель Министра жилищно-коммунального хозяйства Республики Беларусь Геннадий Трубило также подчеркнул в своём приветственном слове важность обсуждаемой темы и пожелал всем участникам плодотворной работы.

Йоханн Штрезе, координатор проекта HOME, познакомил присутствующих с основными целями проекта. К слову, помимо партнёров проекта и представителей ресурсных центров, на конференции присутствовали руководители органов госуправления, государственных организаций ЖКХ, бизнес-копаний, учреждений образования и институтов повышения квалификации, социалогических институтов, союза и ассоциаций объединений собственников жилья, отдельных ТС из 9 городов Беларуси, эксперты из Латвии, Литвы, России, Словакии, а также журналисты.

Тем не менее, во время выступлений разных спикеров и в процессе дискуссии обнаружилось разное понимание присутствующими профессионального управления как такового.

В частности, делясь немецким опытом в данной сфере, председатель правления МАМН, директор управляющей компании «ВЕГИС» (г. Берлин) Вернер Меркель рассказывал о деятельности частных компаний (юридических лиц), которые и являются в этой стране профессиональными управляющими жилой недвижимостью. Таковых в Германии около 20 тысяч, у некоторых в управлении до 18 тысяч квартир. Данный вид деятельности – это бизнес, что самое важное – доходный, и бизнес этот основан, в том числе, на конкуренции. А где есть конкуренция, там будет качество услуги – что может быть главнее для потребителя (собственника жилья)? Самому же бизнесу главное – выдержать эту конкуренцию, а такое возможно только в том случае, если ты будешь профессионалом в своем деле. Казалось бы, все просто.

Но участвующие в конференции представители постсоветских стран, за исключением, разве что, Латвии и России, упорно говорили совсем о другом – о проблемах обучения и повышения профессионального уровня председателей товариществ собственников, жилищных кооперативов, кондоминиумов. В их понимании прошедший определенное обучение председатель и будет являться профессиональным управляющим.

Об этом, в частности, говорил Андрей Ромашко, начальник управления минжилкомхоза Республики Беларусь. Он указал на обязательность обучения всех руководителей ТС и ЖСПК в Беларуси по программе, согласованной минжилкомхозом и минобразования. И пусть количество часов обучения пока небольшое (56), это правило создаёт системность и возможность построения системы обучения в дальнейшем.

Профессор Инета Гейпеле, директор Института гражданской инженерии Рижского технического университета, сделала акцент на требованиях, предъявляемых к профессиональной квалификации управляющих жильём в Латвии. Так, например, управляющий имеет право выполнять задание по управлению многоквартирным домом, если он приобрел необходимое профессиональное образование для управления жильем и документ утверждающий, по крайней мере, четвертый уровень профессиональной квалификации (пятый уровень по классификатору ЕС). Минимум - это полтора года обучения в колледже, а в основном необходимо высшее образование.

С необходимостью получения (в основном) высшего образования не согласился Вернер Меркель. Он сказал, что с точки зрения бизнеса нет никакого смысла платить высокую зарплату каждому управляющему жильём (имея ввиду высшее образование). Его тридцатилетний опыт бизнесмена говорит, что для управления жильём вполне достаточно колледжа. И только топ-менеджеры должны получать высшее образование.

Азад Сабит оглы Талыбов, доктор философии права из г. Баку, познакомил участников с интересной презентацией о системе управления жильём в Айзербаджане. Так, например, по законоджательству Айзербаджана приватизированные квартиры в домах старой застройки являются индивидуальной собственностью, а все остальные составляющие многоэтажного дома - государственной собственностью. Это затрудняет процесс создания объединений собственников жилья и создание системы подготовки профессиональных управляющих.

О схожих проблемах говорил Андро Агабашвили, Ресурсный Центр г. Кутаиси. Не смотря на массовое создание в Грузии ТСЖ, которое является почти обязательным, и схожие с Германией юридические рамочные условия (ТСЖ является квази-юридическим лицом, не требующим регистрации), не создано стандартов по управлению МЖД и эксплуатации МЖД, а самоуправление с учётом менталитета городского населения видимых преимуществ не принесло. Это также не вызывает оптимизма при решении вопроса о создании системы профессиональной подготовки управляющих - нет заказчика ни со стороны собственников жилья, ни со стороны государства.

На особенностях обучения управляющих в Украине сделала акцент Ольга Максименко, президент «Экспертной Межотраслевой Ассоциации Украины», Киев. Ольга говорила о степени участия и уровне ответственности экспертного сообщества, реального сектора и властных структур государства. А также о независимом оценивании и подтверждении компетенций потребителей и исполнителей услуг. Только детально проработанная система подготовки управляющих позволит решить поставленную задачу.

С точки зрения практика-управляющего построила свою презентацию Алина Жесткова, директор областного ресурсного Центра эффективного управления жильём, Харьков. Она привела пример сотрудничества с местным органом самоуправления. Так, например, программа курса «Организация и управление деятельностью объединения совладельцев многоквартирного дома» работает в Харькове с 2009 года и более 1000 человек смогли изучить эту программу, а реализация программы полностью финансируется за счёт бюджета г. Харьков. Выход есть всегда - главный мотив выступления Алины поддержали участники конференции.

Структурированной и лаконичной была презентация Вячеслава Булата, OO “Институт Городского Развития”, г. Кишинёв. Вячеслав рассказал, что в настоящее время примерно 70% МЖД управляется муниципальными предприятиями, руководителей которых назначает местная исполнительная власть. (Это очень напоминает структуру управления в Беларуси - тот же принцип назначения и примерно те же пропорции). Ещё примерно 30% - это Ассоциации владельцев приватизированных квартир (АВПК), Жилищно-строительные кооперативы и Ассоциации собственников жилья в кондоминиуме (АСЖК). АВПК создаются по территориальному признаку в случае, если дома конструктивно подсоединены к одной трассе водопровода, тепло- и энергоснабжения и количество квартир в них не превышает 500. АСЖК - аналог ОСББ в Украине, ТСЖ в России или ТС в Беларуси. В Молдове нет обязательства для управляющего жилищным фондом иметь необходимое профессиональное образование, но элементы системы присутствуют. В том числе с 2014 открыты курсы профессиональной подготовки «Управление жилищным фондом», 72 часа, обучено 100 управляющих.

После обеда состоялась подиумная дискуссия "Выводы на основании различного уровня развития системы обучения управляющих в постсоветских странах. Возможно ли добиться внедрения единой системы обучения и единых стандартов"? Участники не пришли к единому мнению, какой должна быть "идеальная" система обучения жильём.  Уже в конце дискуссии Вернер Меркель признался, что он не может даже себе представить, чтобы опыт пост-советских стран с доминированием совместных домовладений в структуре городского жилья был перенесен на его страну. И что он приходит в ужас от одной только мысли о том, что управлять жилой недвижимостью избирается какой-то "председатель", который через пару лет сменится новым. «Если бы мне теперь сообщили, что у нас в Германии так сделали во время моего отсутствия, я бы отказался возвращаться в эту страну!» – безапелляционно заявил председатель правления МАМН. По его словам, существующий у немцев порядок был определен еще в 50-х годах прошлого столетия Законом о собственности на жилой фонд, который состоит из 60 параграфов и который по сегодняшний день практически не менялся. Было принято решение, с учётом всех высказанных мнений экспертов, разработать рекомендации по построению системы обучения управляющих жильём и разослать участникам конференции.

Второй блок конференции открыла Юлия Пушко, специалист по коммуникациям Проекта IFC (Группа Всемирного Банка) из Киева. Юлия рассказала об огромной проделанной работе по информированию собственников жилья в Украине и обучению их энергоэффективной санации МЖД.  Для этого использовались самые разные коммуникации - сериалы на телевидении, выпуск различных печатных материалов, съёмки учебных фильмов, видео-ролики с руководителями учебных практик и многие другие. Все эти элементы коммуникаций без сомнения можно рекомендовать Ресурсным Центрам в странах проекта HOME.

Дмитрий Романов, НП «Региональный Центр общественного контроля в сфере жилищно-коммунального хозяйства Республики Татарстан», г. Казань, Россия, рассказал о схожих коммуникациях, но направленных больше на контроль за деятельностью управляющих компаний и обучению грамотного потребителя ЖКУ. Набор практик также впечатляет - ЖЭКА, первая обучающая игра по ЖКХ, Школа грамотного потребителя для дошкольников, школьников, студентов, активных и неактивных потребителей, Азбука для потребителей услуг ЖКХ, диктант ЖКХ, "Прожектор общественности", проведение Международного дня соседей, кукольные спектакли для детей по экономии ресурсов, практические занятия "Безопасный город" и многое другое.

Тем не менее, Юрис Виджис из Латвийской ассоциации предприятий по управлению и обслуживанию недвижимости, г. Елгава уверен, что информировать собственников квартир должен именно профессиональный управляющий. Построению информативных систем коммуникации между собственниками жилья и управляющими в Латвии была посвящена его презентация. По законодательству Латвии, обеспечение процесса управления жилым домом является обязанностью собственника жилого дома. А выдавая управляющему поручение управления, собственник жилого дома обязан обеспечить необходимое для выполнения данного поручения финансирование. Обязанность управляющего - предоставлять владельцам жилых домов актуальную, полную информацию о нормативных актах и о вытекающих из поручения управления обязанностях управляющего. Для этого и необходимы современные информативные системы, построение которых в своих странах, в том числе через Ресурсные Центры, и рекомендовал Юрис участникам конференции.

Геннадий Калёнов, модератор конференции, анонсировал участникам переведенное коллегами из ИВО - Берлин оглавление "Справочника о жилой собственности для собственников квартир". Этот документ был отправлен по электронной почте участникам конференции для оценки уровня знаний, которым должен обладать собственник жилья в современном мире.

Вернер Меркель в своём заключительном слове высоко оценил работу конференции, поблагодарил проект HOME за возможность синергии, и пригласил участников на 9-ую конференцию МАМН в первой неделе октября 2017 года в Минске.

Источник: Международной ассоциации менеджмента недвижимости